Prinsjesdag: wat verandert er in 2018 op hypotheekgebied?

Prinsjesdag: wat verandert er in 2018 op hypotheekgebied?

Met de presentatie van de Miljoenennota op Prinsjesdag zijn de overheidsplannen voor 2018 bekend. Wat betekent dat voor de woningmarkt? Wij zetten de belangrijkste wijzigingen tot nu toe op een rij.

Nog niet alle veranderingen zijn bekend

Het budgetinstituut Nibud berekent elk jaar voor alle inkomensgroepen welk percentage van het bruto-inkomen verantwoord aan woonlasten kan worden besteed. De geldverstrekkers berekenen uw maximale hypotheek. De Nibud-normen gebruiken zij om te berekenen of de maandlasten van uw hypotheek niet te hoog worden. Het Nibud maakt de percentages voor 2018 in oktober bekend.

Wat weten we wel?

Veel andere veranderingen zijn al wel bekend. Hieronder behandelen we de wijzigingen.

De maximale hypotheek gaat van 101% naar 100% van de woningwaarde

Volgend jaar kunt u voor de aankoop van een woning maximaal de koopsom lenen. Dit jaar is dat nog 101% van de koopsom. Wie een huis koopt van € 250.000, kan dit jaar nog maximaal € 252.500 lenen. Volgend jaar wordt dat € 250.000. Extra kosten, zoals de rekening van makelaar, hypotheekadviseur, overdrachtsbelasting en notaris, kunt u in 2018 dus helemaal niet meer meefinancieren: die moet u volledig van uw spaargeld betalen.

Tweeverdieners kunnen in 2018 meer lenen

Tweeverdieners kunnen meer lenen in 2018. De hypotheekverstrekker rekent uit welk deel van uw bruto-inkomen u maandelijks bruto mag besteden aan uw hypotheek. Voor tweeverdieners mag volgend jaar 70% van het laagste inkomen worden meegeteld van dat maximum. Dit jaar telt het laagste inkomen nog voor 60% mee. Het hoogste inkomen weegt altijd voor 100% mee bij het bepalen van de maximale maandlasten.

Voorbeeld: Een stel waarbij de ene partner € 35.000 verdient en de tweede partner € 20.000, kan dit jaar bij een rente van 2,75% uitgaan van een gezamenlijk inkomen van € 35.000 plus 0,6 maal € 20.000: in totaal € 47.000. Daarbij hoort een financieringslast van 22% volgens het Nibud. Zij mogen dan maximaal 22% van hun gezamenlijke jaarinkomen van € 55.000 aan woonlasten besteden: € 12.100.

In 2018 telt het tweede inkomen voor 70% mee: dat is €14.000. De gezamenlijke financieringslast wordt dan (op grond van de Nibud-gegevens van nu) 22,5%. Daarmee gaan de maximale (bruto)woonlasten omhoog naar €12.375.

Bij rentevast periodes korter dan tien jaar kan meer geleend worden dan nu

Neemt u een hypotheek met een rente die korter dan tien jaar vaststaat en die aan het einde van diezelfde rentevast periode is afgelost? Dan moet de geldverstrekker nu nog een wettelijk vastgestelde toetsrente van 5% gebruiken om te berekenen of u de maandlasten kunt betalen. Die toetsrente vervalt in 2018: dan mag er worden gerekend met de werkelijke rente die u gaat betalen. Dat kan veel schelen.

Voorbeeld: U wilt een hypotheek afsluiten van € 75.000 tegen een rente die vijf jaar vaststaat. Stel dat de rente 2,0% is. Dan betaalt u (bruto) € 125 rente per maand. Maar de geldverstrekker moet nu nog uitgaan van 5% rente als hij wil berekenen of u de lasten kunt betalen: dat betekent een bruto maandbedrag van € 312,50. Wie de rente vijf jaar wil vastzetten, zal volgend jaar dus minder inkomen nodig hebben om hetzelfde bedrag te kunnen lenen.

Restschuld in 2018 niet meer fiscaal aftrekbaar

Houdt u na de verkoop van uw woning een restschuld over? Dan kunt u die schuld financieren. Maar met ingang van 2018 kunt u de rente over deze lening niet meer fiscaal aftrekken. Dit geldt voor nieuwe gevallen: de renteaftrek voor financieringen van een restschuld die is ontstaan tussen 28 oktober 2012 en 31 december 2017 blijft behouden.

Hypotheekrenteaftrek in 2018 voor hoogste inkomens omlaag

Voor de hoogste inkomens – in de belastingschijf van 52% – gaat het maximale percentage dat zij aan hypotheekrente mogen aftrekken, omlaag van 50% naar 49,5%.

En hoe zit het met de NHG?

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is dit jaar mogelijk voor woonhuizen tot € 245.000. Jaarlijks wordt deze grens opnieuw bepaald aan de hand van de gemiddelde verkoopprijs van woningen in juni, juli en augustus. In juni en juli van dit jaar lag de gemiddelde koopsom boven de € 260.000. De NHG-grens voor 2018 stijgt per 1 januari naar € 265.000,-.

Bent u van plan energiebesparende voorzieningen te treffen? Dan ligt de grens zelfs op € 280.900,-. Zo wil het Waarborgfonds Eigen Woningen, de organisatie achter de NHG, het groener maken van woningen stimuleren.

Vraag persoonlijk advies

Wilt u weten wat deze plannen kunnen betekenen voor uw persoonlijke situatie als u een hypotheek heeft of gaat aanvragen? Maak dan een afspraak met een adviseur bij u in de buurt.