Wat betekenen de nieuwe hypotheekregels in 2019 voor u?

Het nieuwe jaar staat voor de deur. Dat betekent dat er ook nieuwe regels gaan gelden voor hypotheken. Wij zetten de belangrijkste veranderingen op een rij.

Hogere maximale hypotheek

De afgelopen jaren is het maximale bedrag dat u mocht lenen voor een huis steeds verlaagd. In 2018 was dat 100% van de waarde van de woning. Goed nieuws: dat wordt niet minder in 2019! In de meeste gevallen zal de maximale hypotheek wel hoger worden doordat de lonen met gemiddeld 2,9% stijgen.

Ruimere hypotheeknorm voor lage en hoge inkomens

Behalve de waarde van het huis bepaalt ook uw inkomen hoeveel u mag lenen. Jaarlijks berekent budgetinstituut Nibud hoeveel van uw inkomen u aan uw hypotheek mag uitgeven. Die regel wordt door veel banken gevolgd. In 2019 mogen inkomens tot € 30.000 en inkomens boven de € 100.000 over het algemeen 0,5% tot 1% meer van hun inkomen aan de hypotheek uitgeven.

Renteaftrek omlaag

De betaalde hypotheekrente mag u aftrekken van uw inkomen. Dat scheelt in de belasting! In 2019 mag u de hypotheekrente aftrekken tegen maximaal 49%. In 2018 was dat nog 49,5%. Vanaf 2020 gaat de afbouw van de renteaftrek sneller: dan mag nog maar 46% worden afgetrokken. Het verlagen van de hypotheekrenteaftrek heeft vooral gevolgen voor inkomens boven de € 68.507. Die vallen in 2019 in de hoogste belastingschijf van 51,75%.

De Wet Hillen wordt geleidelijk afgeschaft

Per 1 januari wordt de Wet Hillen afgeschaft. Heeft u uw hypotheek (bijna) helemaal terugbetaald? Dan mocht u tot en met dit jaar uw eigenwoningforfait buiten beschouwing laten. Het eigenwoningforfait is een bedrag dat u optelt bij uw inkomen. De belastingdienst beschouwt dat als jaarlijkse inkomsten uit de eigen woning.

Dat belastingvoordeel komt te vervallen. Ook als uw eigen woning is afbetaald, moet u nu het eigenwoningforfait optellen bij uw inkomen. Dat gaat in fases: in 2019 hoeft u maar 1/30 bij te tellen. Bovendien gaat het eigenwoningforfait voor de meeste woningen (tot een waarde van € 1.060.000) omlaag van 0,7% naar 0,65%.

Wijzigingen Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Met een hypotheek met NHG heeft u een vangnet als u uw hypotheek niet meer kunt betalen. Als uw huis bij gedwongen verkoop minder opbrengt dan uw hypotheekschuld, kan het verschil worden kwijtgescholden. Vier belangrijke veranderingen in de NHG-voorwaarden voor 2019:

NHG-grens flink omhoog

Komend jaar kunt u een hypotheek tot € 290.000 afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Nu is dat nog € 265.000. De grens is verhoogd omdat huizen duurder zijn geworden.

Lagere eigen bijdrage

Voor het vangnet dat de NHG biedt, betaalt u een bijdrage. In 2018 was dat 1% van de aankoopprijs van uw hypotheek. In 2019 is het verlaagd naar 0,9% . Op een woning van € 290.000 scheelt dat € 290.

Meer mogelijkheden voor ondernemers

Beginnende zzp’ers kunnen al een paar jaar een hypotheek met NHG krijgen als ze nog maar een jaar voor zichzelf werken. Voor andere ondernemers geldt nu nog dat zij minimaal drie jaar actief moeten zijn. Met ingang van 2019 verandert dat: dan mogen alle ondernemers al na een jaar een NHG-hypotheek aanvragen met de Inkomensverklaring Ondernemers. Natuurlijk wordt dan wel bekeken of uw inkomen hoog genoeg is om de woning te kunnen betalen.

Energie besparen wordt aantrekkelijker

Wilt u energiebesparende maatregelen nemen, dan kunt u nog eens 6% extra lenen bovenop het maximale NHG-bedrag van € 290.000. Dan komt het maximum dus op € 307.400. Dat is dit jaar nog € 280.900.

U kunt ook gebruik maken van het Energiebespaarbudget. U kunt dan tot 6% van de waarde van uw woning lenen om uw huis duurzamer te maken. Voor een woning van € 250.000 kunt u dus € 15.000 extra lenen. Het grote voordeel is dat u vooraf niet hoeft vast te leggen wat u gaat doen en wie het gaat uitvoeren. Let op: niet elke bank biedt deze optie. Vraag ernaar bij uw adviseur.

Koopt u een nul-op-de-meterwoning? Dan kan in bepaalde gevallen € 25.000 aan kosten buiten beschouwing worden gelaten voor het berekenen van uw maximale hypotheek. Zo’n huis wekt evenveel energie op als het verbruikt. Met ingang van 2019 is dat voordeel er ook als u niet verhuist, maar wel uw hypotheek oversluit. Heeft u een nul-op-de-meterwoning en wilt u uw lening van bijvoorbeeld € 250.000 oversluiten? Dan berekent de bank in bepaalde gevallen uw maximale maandlast op basis van een lening van € 225.000.

Een nul-op-de-meterwoning is een huis dat evenveel energie opwekt als het verbruikt. Uw adviseur kan u er meer over vertellen.

Op naar 2019!

De mogelijkheden om een hypotheek af te sluiten worden voor de meeste mensen wat ruimer in 2019. Vraag bij uw adviseur na wat de veranderingen voor u betekenen.

Tip! Heeft u geen verhuisplannen, maar wilt u wel gaan klussen? Houd er dan rekening mee dat voor bepaalde diensten de BTW per 1 januari omhoog gaat van 6% naar 9%. Dat geldt bijvoorbeeld voor isoleren en schilderen.