Een hypotheek aanvragen als zzp’er

Een hypotheek aanvragen is al spannend en ingewikkeld genoeg. En wanneer je zzp’er bent, wordt dit niet makkelijker. Sterker nog: er zijn meer zaken waar jij en je hypotheekverstrekker rekening mee moeten houden. Toch zijn er volop mogelijkheden om je droomhuis te financieren als zzp’er. In deze blog vertellen we hoe je je als zzp’er het beste kunt voorbereiden op je hypotheekaanvraag, waar je rekening mee moet houden en geven we extra tips & tricks bij het aanvragen van een hypotheek als zzp’er.

Waarom is een hypotheek aanvragen voor zzp’ers anders dan wanneer je in loondienst bent?

Als zzp’er loop je, in tegenstelling tot wanneer je in loondienst bent, extra risico. Het kan namelijk gebeuren dat je zonder opdrachten komt te zitten en daardoor (tijdelijk) geen inkomen hebt. Waarschijnlijk heb jij dit verlies van inkomen als ondernemer ingecalculeerd, maar voor een hypotheekverstrekker is dit een extra risico. Dalende inkomsten kunnen er namelijk voor zorgen dat je je rente en aflossing niet meer kunt betalen. Dat is precies de reden dat hypotheekverstrekkers andere regels hanteren bij een hypotheekaanvraag van zzp’ers. Zo wordt er niet alleen gekeken naar het inkomen op dit moment maar zeker ook naar jouw gemiddelde inkomen over de afgelopen periode, in het algemeen 3 jaar.

Regels voor het aanvragen van een hypotheek als zzp’er

Toch is het zeker mogelijk om als zzp’er een hypotheek aan te vragen. Gelukkig is het ook een stuk eenvoudiger geworden dan een aantal jaar geleden. Dit komt onder andere omdat het steeds normaler wordt om een flexibel inkomen te hebben, zoals het geval is bij zzp’ers. Maar denk ook aan uitzendkrachten en flexwerkers, die niet iedere maand hetzelfde inkomen en dezelfde inkomensgarantie hebben als mensen met een vaste baan in loondienst.

In principe geldt de regel dat een hypotheekverstrekker bij jou als zzp’er kijkt naar je winst voor belastingen van de afgelopen drie jaar. Op basis hiervan berekenen ze het toetsinkomen, dit is je gemiddelde winst voor belastingen van deze laatste drie jaren.

In onderstaande tabel zie je een voorbeeld van een berekening van je toetsinkomen op basis van je winst voor belasting van de afgelopen drie jaar.

Winst voor belastingen
Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Gemiddelde
Totaal opbrengsten € 30.000 € 25.000 € 35.000
Kosten € 5.000 € 4.000 € 6.000
Verkoopkosten € 2.000 € 2.000 € 2.500
Kantoorkosten € 3.000 € 3.000 € 3.500
Totaal kosten € 10.000 € 9.000 € 12.000
Winst voor belasting € 20.000 € 16.000 € 23.000 € 19.667

Let op: heb je in het laatste jaar minder verdiend dan je gemiddeld toetsinkomen? Dan wordt je toetsinkomen gelijk gesteld aan deze lagere nettowinst. Het kan dus voordeliger zijn om even te wachten met een hypotheekaanvraag wanneer je net een slecht jaar achter de rug hebt en in je huidige jaar juist grotere winsten maakt.

Maar niet alleen je toetsinkomen is van belang. Een hypotheekverstrekker zal ook kijken naar je verwachtingen van je onderneming de komende jaren, in welke branche je werkzaam bent en of je hetzelfde werk ook in loondienst hebt gedaan.

Wat nu als je nog geen drie jaar zzp’er bent?

Moet je eerst drie jaar ondernemen voordat je een hypotheek kunt aanvragen? Niet bij iedere hypotheekverstrekker geldt deze harde eis van drie jaar. Bij de Hypotrust Comfort Hypotheek kun je al terecht als je 1 jaar zelfstandig ondernemer bent. Je moet je jaarcijfers dan wel aanvullen met goed onderbouwde prognoses, eventueel opgesteld door een accountant.

Nationale Hypotheek Garantie voor zzp’ers

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bestaat zodat je de financiële risico’s die je loopt door eventuele inkomensdalingen of verliezen waardoor je je hypotheek niet meer kunt betalen, kunt beperken.

Om in aanmerking te komen voor Nationale Hypotheek Garantie, moet je onder andere een inkomensverklaring aanleveren. Hierin is je toetsinkomen opgenomen van de afgelopen drie jaar.

Wanneer je bijvoorbeeld één jaar een onderneming hebt, worden de overige twee jaar voor je inkomensverklaring aangevuld met je salaris uit loondienst. Voor deze eis van de NHG maakt het dus niet uit dat je korter dan drie jaar aan het ondernemen bent.

Vanaf begin 2019 geldt dat deze NHG-regel niet alleen van toepassing is op startende zzp’ers, maar voor alle ondernemers. Als ondernemer kun je daarom een inkomensverklaring laten opmaken om in aanmerking te komen voor NHG. De overige eisen omtrent de NHG zijn natuurlijk ook nog van toepassing. Wil je in aanmerking komen voor NHG? Overleg dit dan met je hypotheekadviseur.

Wat niet anders is als zzp’er: je maximale lening

Regels over wat je maximaal kunt lenen die gelden voor hypotheekaanvragers in loondienst, zijn ook geldig voor zzp’ers. Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de waarde van de woning lenen en dit geldt ook voor zzp’ers. Er zijn echter ook hypotheekverstrekkers die dit percentage voor ondernemers naar beneden hebben bijgesteld zodat je minder dan 100% van de woningwaarde mag lenen. Dit wordt gedaan om het risico dat de hypotheekverstrekker loopt dat je als ondernemer zonder inkomen komt te zitten, te verkleinen. Maar ook zeker om te voorkomen dat je als zzp’ers een grotere hypotheek aangaat dan je kunt dragen waardoor je jezelf in de financiële problemen zou kunnen brengen. Ga je een hypotheek afsluiten bij Hypotrust? Dan wordt er geen onderscheid gemaakt en is je maximale hypotheek als zzp’er net zo hoog als wanneer je in loondienst zou werken en daarmee 100% van de woningwaarde.

De eerste stap naar een hypotheek voor jou als zzp’er

Een eerste stap om een hypotheek aan te vragen als zzp’er is het gesprek aangaan met je hypotheekadviseur. Hij kan voor je berekenen hoeveel hypotheek je maximaal zou kunnen aanvragen en welke hypotheekvorm het beste bij jouw persoonlijke situatie past.

Hoe bereid je als zzp’er je eerste hypotheekgesprek voor?

Om zo succesvol mogelijk je eerste hypotheekgesprek in te gaan, scheelt het enorm wanneer je dit goed voorbereid. Enkele tips:

  • Zorg ervoor dat je je financiële situatie inzichtelijk hebt, denk daarbij aan:
    • Je bedrijfsresultaten van de afgelopen drie jaar;
    • Een goed onderbouwde prognose van je onderneming;
    • Je privé uitgaven ten opzichte van je inkomsten;
  • Denk alvast na over verzekeringen voor overlijdensrisico, arbeidsongeschiktheid en bedrijfsaansprakelijkheid;
  • Spaar alvast een startkapitaal voor het geval het in jouw situatie niet mogelijk is om 100% van de woningwaarde te financieren.

Heb je vragen over een hypotheekaanvraag als zzp’er? Zoek dan een hypotheekadviseur bij jou in de buurt. De Comfort Hypotheek is zeer interessant voor zzp’ers. Kijk hier.

Over Marjan Heemskerk

Marjan Heemskerk schrijft voor Hypotrust over alles wat met hypotheken te maken heeft. Sinds 2016 blogt en vlogt zij over financiën op thehappyfinancial.com. Met haar blogs en vlogs wil zij laten zien dat financiën helemaal niet zo saai en ingewikkeld zijn als vaak gedacht wordt, maar juist leuk en interessant als je eenmaal weet waar je moet beginnen. Marjan schrijft zowel vanuit haar persoonlijke ervaringen, maar heeft ook ruim 10 jaar als Register Accountant (RA) gewerkt.