Blog: De verschillen tussen een lineaire, annuïtaire en aflossingsvrije hypotheek

De keuze van je hypotheek heeft grote invloed op je toekomstige maandlasten voor de komende 30 jaar. Welke hypotheekvormen zijn er en waar kun je uit kiezen? Wat zijn de voordelen van de mogelijke hypotheekvormen? Welke hypotheekvorm is voor jou het meest interessant?

Verschillende hypotheekvormen

De hypotheekvormen waar je waarschijnlijk het meest over gehoord hebt, zijn de lineaire, annuïtaire en de aflossingsvrije hypotheek. Het grote verschil in deze hypotheekvormen wordt gevormd door het bedrag dat je terugbetaalt en rente en daarmee ook je netto maandlast.

  • Bij een lineaire hypotheek heb je maandelijks een vast bedrag dat je terugbetaalt. Doordat je elke maand een bedrag terugbetaalt, wordt je hypotheekschuld lager en daarmee je maandelijkse rente die je betaalt. Maar omdat je alleen hypotheekrenteaftrek terugkrijgt over je rente, daalt daarmee ook het bedrag dat je terug kunt krijgen van de Belastingdienst. Omdat je maandelijkse teruggaaf minder wordt, ga je dit netto voelen in je portemonnee.
  • Bij een annuïtaire hypotheek betaal je een vast bedrag per maand. Dit bedrag bestaat uit rente en het deel dat je terugbetaalt. Maandelijks stijgt het bedrag dat je terugbetaalt en wordt de rente minder. Hierdoor kun je maandelijks ook over een lager bedrag je hypotheekrenteaftrek terugkrijgen van de Belastingdienst. Je netto maandlasten stijgen dus bij een annuïtaire hypotheek.
  • Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je tijdens de looptijd niets terug en dus uitsluitend rente. Deze rente is volledig aftrekbaar. Aan het eind van de looptijd van de hypotheek moet je zelf zorgen dat je dit terugbetaalt. Dit kan door bijvoorbeeld door spaargeld, verkoop van je woning of door middel van het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Houd bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek wel rekening met het bedrag dat je op dat moment maximaal kunt lenen, omdat je tegen die tijd met pensioen bent en dus lagere inkomsten hebt. Ook heb je bij de nieuwe hypotheek hoogstwaarschijnlijk geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Let op: Voor hypotheken die sinds 2013 zijn afgesloten gelden nieuwe regels, waarbij je uitsluitend nog recht hebt op hypotheekrenteaftrek wanneer je minimaal volgens een annuïtair schema aflost. Een aflossingsvrije hypotheek komt dus sinds 2013 niet meer in aanmerking voor mogelijke hypotheekrenteaftrek. Had je al een aflossingsvrije schuld voor je eigen woning vóór 2013? Dan kun je, onder voorwaarden, gebruik maken van het overgangsrecht.

‘Oude hypotheekvormen’

Maar naast deze meest bekende varianten, zijn er nog tal van andere hypotheekvormen:

  • bankspaarhypotheek
  • beleggingshypotheek
  • krediethypotheek
  • spaarbeleggingshypotheek
  • spaarhypotheek
  • traditionele levenhypotheek

Toch komen deze hypotheekvormen de laatste jaren een stuk minder voor. Dat heeft te maken met wetswijzigingen die vanaf 2013 ingevoerd zijn. Als gevolg hiervan kom je met een dergelijke hypotheekvorm niet meer in aanmerking voor de hypotheekrenteaftrek. Sinds 2013 is namelijk een voorwaarde om hypotheekrenteaftrek te krijgen, dat de hypotheek maandelijks en binnen 30 jaar terugbetaald moet zijn, waar bovenstaande hypotheekvormen niet altijd aan voldoen.

Voor hypotheken afgesloten vóór 2013 bestaat de overgangsregeling. Heb je namelijk één van bovenstaande hypotheken afgesloten vóór 2013, dan heb je nog wel recht op hypotheekrenteaftrek over dat gedeelte. Ook als je gaat verhuizen en een nieuwe hypotheek afsluit of je hypotheek oversluit, gelden nog de oude regels. Verhoog je echter je hypotheek, dan geldt voor deze verhoging wel dat je moet terugbetalen om aanspraak te kunnen maken op de hypotheekrenteaftrek.

De voordelen van de verschillende hypotheekvormen

Ga je een eerste woning kopen en zoek je daarbij een passende hypotheek? Omdat je een nieuwe hypotheek aangaat, heb je de keuze uit een lineaire, annuïtaire hypotheek of aflossingsvrije hypotheek. De meeste starters kiezen voor een annuïtaire hypotheek. Dit omdat de netto maandlasten in het begin lager zijn. Je betaalt namelijk een relatief hogere rente en krijgt daardoor meer hypotheekrenteaftrek waardoor je netto lagere hypotheeklasten hebt. Maar ben je een groot aantal jaren verder, dan betaal je met een annuïtaire hypotheek juist meer terug en minder rente, waardoor je netto maandlasten stijgen. Omdat je er waarschijnlijk vanuit gaat dat ook je salaris in de komende 30 jaar zal stijgen, is deze hypotheekvorm voor veel starters passend bij hun leefsituatie nu en in de toekomst.

Een lineaire hypotheek wordt door starters vaak minder gekozen vanwege de hogere maandlasten aan het begin. Maar aan het eind van de rit is deze hypotheek wel de meest voordelige. Je betaalt namelijk sneller terug waardoor je sneller over een lager bedrag rente betaalt. Per saldo betaal je daardoor minder rente dan bij een annuïtaire hypotheek. Laat je maximale hypotheek goed berekenen door je hypotheekadviseur, rekening houdend met je bestedingsruimte.

Het voordeel van een aflossingsvrije hypotheek is dat je tijdens de looptijd niet terug betaalt. Hierdoor zijn je maandlasten lager. Met de huidige lage rentes zijn je maandlasten ook zonder de hypotheekrenteaftrek misschien lager dan bij de andere hypotheekvormen.

Bedenk wel altijd dat je ook een aflossingsvrije hypotheek moet terugbetalen op het einde van de looptijd. Heb je nog een ‘oude’ aflossingsvrije hypotheek van voor 2013 en val je daarmee onder de overgangsregeling? Dan kun je mogelijk aanspraak maken op hypotheekrenteaftrek bij je aflossingsvrije hypotheek.

Omdat de keuze van een (combinatie van) hypotheekvormen mede bepaalt hoeveel je per maand moet betalen voor je hypotheek raden we aan om samen met je adviseur te bekijken welke (combinatie) van hypotheekvormen voor jou het meest passend is. Voor nu en in de toekomst.

Welke hypotheekvorm is voor mij het meest gunstig?

De voor jou meest gunstige hypotheekvorm is sterk afhankelijk van je eigen persoonlijke situatie en wensen. Heb je nu de mogelijkheid om hogere maandlasten te dragen en daarom een lineaire hypotheek af te sluiten? Of ga je uit van een stijging van je inkomen de komende 30 jaar waardoor een annuïtaire hypotheek beter bij je situatie past? Of heb je nog recht op hypotheekrenteaftrek voor je aflossingsvrije hypotheek? Allemaal zaken om over na te denken wanneer je in gesprek gaat met je adviseur over een nieuwe hypotheek.

Vragen

Heb je vragen over de verschillende hypotheekvormen en welke variant het beste bij jou en je persoonlijke situatie past? Neem dan contact op met een adviseur bij jou in de buurt.

Over Marjan Heemskerk

Marjan Heemskerk schrijft voor Hypotrust over alles wat met hypotheken te maken heeft. Sinds 2016 blogt en vlogt zij over financiën op thehappyfinancial.com. Met haar blogs en vlogs wil zij laten zien dat financiën helemaal niet zo saai en ingewikkeld zijn als vaak gedacht wordt, maar juist leuk en interessant als je eenmaal weet waar je moet beginnen. Marjan schrijft zowel vanuit haar persoonlijke ervaringen, maar heeft ook ruim 10 jaar als Register Accountant (RA) gewerkt.