Blog: Wat is het effect van schulden op je maximale hypotheek?

Het bepalen van je maximale hypotheek is een belangrijk onderdeel op weg naar je droomhuis. Deze maximale hypotheek is van veel verschillende factoren afhankelijk en heel persoonlijk. Ook de andere schulden die je hebt, hebben hier invloed op. Wat is nu het effect van andere leningen die je hebt op je maximale hypotheek.

Het effect van andere schulden

Het berekenen van je maximale hypotheek is afhankelijk van verschillende factoren. Dit hangt af van je persoonlijke financiële situatie. Wat is het inkomen en het inkomen van een eventuele partner? Hoeveel zekerheid heb je over dit inkomen in de toekomst? Heb je eigen geld dat je kunt inbrengen in de hypotheek? En heel belangrijk: heb je andere leningen? Maar wat is nu het effect van deze andere leningen op je maximale hypotheek?

Waarom heeft een lening effect op je maximale hypotheek

Bij het bepalen van je maximale hypotheek wordt door je hypotheekverstrekker onder andere gekeken naar je bestedingsruimte. Heb je een andere lening, dan betaal je hier maandelijks rente en aflossing over. Dit verkleint de bestedingsruimte die je hebt en daarmee je maximale hypotheek.

Welke leningen hebben invloed op je maximale hypotheek

Bij een andere lening dan je hypotheek, denk je al snel al een persoonlijke lening. Maar ook roodstaan bij je bank of een creditcard schuld wordt gezien als een lening. Deze leningen hebben dan ook een effect op je maximale hypotheek. In sommige gevallen is het verstandiger om deze schulden af te lossen voordat je je hypotheek aangaat. Overleg dit daarom met je hypotheekadviseur.

Wat is de invloed van een BKR registratie

Zodra je een lening aangaat, niet zijnde een hypothecaire lening, wordt deze geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). Het hebben van een BKR registratie is niet per se negatief. Dit wordt het wel wanneer je een negatieve registratie hebt als gevolg van betaalachterstanden. Heb je een BKR registratie, maar betaal je altijd op tijd en zijn er geen problemen geweest in het verleden? Dan heeft een BKR registratie op zichzelf geen extra negatieve invloed op je maximale hypotheek.

Let wel op: bij BKR zijn de totale schulden geregistreerd. Zij zien alleen wat de bestedingsruimte, krediet of oorspronkelijke lening is, maar dus niet wat je al hebt afgelost. Heb je de mogelijkheid om rood te staan bij je bank? Dan staat dit geregistreerd voor je maximale kredietruimte, ongeacht of je hier gebruik van maakt. In zulke gevallen is het vaak verstandiger om deze kredietruimte op te heffen. Ook wanneer je schulden hebt die je nagenoeg hebt afgelost, is het voor de berekend van je maximale hypotheek verstandiger om deze volledig af te lossen in plaats van voor het laatste restje te laten staan.

Rekenvoorbeeld

Op basis van je inkomen is je maximale hypotheek 200.000 euro. Je hebt een persoonlijke lening voor een bedrag van 15.000 euro. Hier heb je inmiddels op afgelost, waardoor er nog 2.500 euro openstaat. Maar bij het bepalen van je maximale hypotheek ziet je hypotheekverstrekker alleen deze 15.000 euro en niet het bedrag dat je al hebt afgelost.

Een belangrijk onderdeel van het bepalen van je maximale hypotheek is vervolgens je bestedingsruimte. Hoeveel zou je maandelijks op basis van je inkomen en de hypotheekrente kunnen besteden aan woonlasten. Stel dat dit 12.000 euro per jaar is. Hiermee zou je uitkomen op een hypotheek van 200.000 euro. Maar dit is nog voordat er rekening is gehouden met je andere lening. De bestedingsruimte voor je woonlasten wordt namelijk nog verlaagd met een fictieve kredietlast van 2 procent per maand over de totale schuld. In dit voorbeeld is dit: 15.000 euro * 2% * 12 maanden = 3.600 euro per jaar.

Hiermee komt je maximale bestedingsruimte per jaar niet op 12.000 euro uit, maar op 12.000 euro minus 3.600 euro = 9.400 euro. Op basis van deze bestedingsruimte kun je niet de 200.000 euro lenen voor je hypotheek, maar misschien maar 150.000 euro. In dit geval zou je er dus zeker verstandig aan doen om het restant van de schuld van 2.500 euro af te lossen zodat dit geen effect heeft op je maximale hypotheek.

Het effect van je studieschuld

Een veelvoorkomende schuld is de studieschuld. Deze schuld staat niet geregistreerd bij BKR. Vaak werd deze schuld dan ook niet genoemd bij het aanvragen van een hypotheek. Echter kun je op basis hiervan later problemen krijgen met je maandlasten. Je doet er dus zeker goed aan om deze studieschuld te vermelden.

In 2019 maakt een aanpassing in het systeem bij DUO het mogelijk voor hypotheekverstrekkers om een verklaring van je studieschuld op te vragen. Deze verklaring kan verplicht worden gesteld door je hypotheekverstrekker bij de opbouw van je hypotheekdossier. Om vervelende verrassingen en mogelijke betaalproblemen in de toekomst te voorkomen, wordt altijd aangeraden om deze schuld wel te vermelden tijdens je hypotheekgesprek.

Bereken je maximale hypotheek

Wil je meer informatie over de effecten van je schulden op je maximale hypotheek? Overleg dan met je hypotheekadviseur bij jou in buurt.

Over Marjan Heemskerk

Marjan Heemskerk schrijft voor Hypotrust over alles wat met hypotheken te maken heeft. Sinds 2016 blogt en vlogt zij over financiën op thehappyfinancial.com. Met haar blogs en vlogs wil zij laten zien dat financiën helemaal niet zo saai en ingewikkeld zijn als vaak gedacht wordt, maar juist leuk en interessant als je eenmaal weet waar je moet beginnen. Marjan schrijft zowel vanuit haar persoonlijke ervaringen, maar heeft ook ruim 10 jaar als Register Accountant (RA) gewerkt.